רכישת דירה דרך חברה מאפשרת לרכוש בכסף שעליו שולם רק מס חברות, בלי למשוך אותו כדיבידנד. מנגד, החברה משלמת מס רכישה בלי מדרגות של דירה יחידה, במכירה נוצר כפל מס (מס שבח בחברה ומס דיבידנד במשיכה), מגורים בדירה יוצרים שווי שימוש, והדירה נחשבת נכס מיוחד לעניין תיקון 277.
היתרון הגדול: דחיית מס
כאשר רוכשים דירה דרך החברה, משתמשים בכסף "ברוטו" (אחרי 23% מס חברות). אם הייתם מושכים את הכסף לפרטי, הייתם משלמים עוד 30% מס דיבידנד, מה שמשאיר הרבה פחות הון עצמי לרכישה.
החסרונות המשמעותיים
מס רכישה גבוה: חברה משלמת מס רכישה בשיעור מקסימלי מהשקל הראשון (8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל, לפי מדרגות 2026), ללא מדרגות של דירה יחידה.
מיסוי במכירה: במכירת הדירה, החברה תשלם מס שבח (23%). בעת משיכת הרווח הביתה, תשלמו שוב מס דיבידנד (30%). זהו כפל מס.
שימוש אישי (שווי שימוש): אם בעל השליטה גר בדירה, יש לזקוף לו שווי הכנסה חייב במס, מה שהופך את העסקה ללא כדאית.
תיקון 277: כפי שהוסבר במאמרים הקודמים, דירה להשקעה בחברה נחשבת "נכס מיוחד" ומקזזת את מגן הנכסים, מה שעלול לגרור קנס של 2% לשנה.
מה היתרון בקניית דירה דרך החברה?
דחיית מס: הרכישה נעשית בכסף שעליו שולם רק מס חברות. משיכת אותו כסף לפרטי כדיבידנד הייתה מחייבת מס נוסף ומשאירה פחות הון עצמי לרכישה.
למה רכישת דירה בחברה עלולה ליצור כפל מס?
במכירה החברה משלמת מס שבח על הרווח, וכשהכסף נמשך לבעלי המניות משולם עליו שוב מס דיבידנד.
איך דירה בחברה משפיעה על תיקון 277?
דירה להשקעה נחשבת נכס מיוחד ומופחתת ממגן הנכסים, ולכן היא עלולה להגדיל את הרווחים העודפים שעליהם מוטלת תוספת המס של 2% לשנה.